基金无意加仓地产股 对房地产怀强烈戒备
21世纪经济报道 - 袁一泓
10月8日A股地产板块的表现还比较理性。虽然有好几只涨停，但整个板块涨幅为2.05%，比预期的要低得多。看来资本市场要比那些专家更冷静。
9月30日央行、银监会有关调整首套房认定标准等的通知( 央四条 )出来后，一批分析师和专家颇为激动，宣布 央四条 可与2008年底的房地产救市文件相比。这种论调，明摆着是鼓吹新一轮的暴涨。
而资本市场否定了这种可能。地产股集体上涨，说明它同意 央四条 对楼市确实是一个利好措施；涨幅很克制，则是仍对房地产怀着强烈的戒备心理。如果它判断楼市重回2009年，那10月8日一定是地产股大面积涨停。
虽然我坚持认为，楼市维持2年左右的温和调整，对房地产行业本身和整个经济转型都更有利，但也深知，1998年以来，房地产从来就不曾独善其身，而更多时候是为宏观经济服务的一枚重要棋子。
我个人揣测， 央四条 的意图可能包括这几个方面：其一，给买房者减负。这个不必细说，第二套改善性住房利率优惠了，首付更低了。其二，另一个直接作用是帮助地产商化解高库存压力，间接作用是消除以房地产为主要抵押物的金融机构的风险隐患。房地产沉淀的资金太大，盘活货币存量就缺乏动力。
其三，促进房地产投资回升。今年以来固定资产投资增幅总是在低位徘徊，房地产投资增幅更是下滑得厉害。虽然中央*府在力推经济结构转型，将投资驱动型模式转为消费、服务驱动型，但需要漫长的时间。现阶段，稳定房地产投资，有利于稳定经济。
其四，给地方*府降压。地产商房子消化得快，有钱了，就会再去拿地。这样地方*府的财*来源就有了一种保障。虽然我们老是骂很多地方是土地财*，但这个状况也不是朝夕之间能改变的。节前国务院还发通知，不给地方*府的债务背书，以后它们借债发债不得不就更加小心了，土地财*这碗饭就得让它们再捧一段时间。
这么一分析， 央四条 真是一箭四雕，意义不凡，想出这招的应该戴大红花。但说到底，其隐含的主要动机还是救经济。一帮经济学家嚷嚷说，今年GDP很难保住7.5%。我觉得他们就是在给领导添乱添堵。7.5%本来就只是个计划，深化改革期间，增幅波动大一些，是再正常不过的事。
我是没有经济学家那么大的影响力，否则，我一定要到处发表观点说，经济转型期间应该承受中低速的经济增长，哪怕是低到7%以下，也没关系。你是想要现在7.5%以上的快速增长，某一天突然转为5%的低速增长，还是想要现在7%甚至7%以下的中速增长，换为未来较长时期的中速增长？理性的人们应该不难作出选择。
但我们都是世俗中人，常常看到的只是眼前的短期利益。所谓天上的老鹰不如手中的麻雀。地方*府都是有任期的，你这一届出不了*绩，既影响升迁，还免不了挨骂。而地产商虽然都有社会责任感，但顺利卖掉手里的房子才是最大的责任。
所以，毫不奇怪，地产商要拼命游说地方*府取消限购，然后他们再与地方*府一起游说上一级主管部门放松限贷。当然，他们大都不会像北京某教授那样，直接呼吁救房地产，而是打着稳定经济、消除金融风险、惠及民生的旗号。
而我在文章一开头拿资本市场说事，是因为，如果把房地产业作为一种投资标的，那么它已经度过了它的*金时期，也就是调整增长的时期，而在向常态回归，也有人称之为白银时代。投资，就是选择未来，哪一种趋势、一种模式代表未来，就投资它。在资本市场，房地产已成为一种标配产品，而很难成为超配产品，可以做波段，但不宜全仓长期持有。
在线下，也类似。买房投资、动辄翻倍的*金时代，越来越化身为茶余饭后的谈资，倘若你非要念兹在兹，缚身同存，这样的重资产终将压得你喘不过气来。
个人房贷松绑效果难测 基金经理无意加仓地产
中国证券报
国庆节前夕，央行[微博]突然 松绑 个人房贷*策，骤然提升了市场对房地产行业的预期。不过，从节后A股的首个交易日来看，地产股似乎对*策的 强刺激 反应并不激烈，除华远地产(3.81, 0.00, 0.00%)等之外，万科等大盘地产股表现平平。
对于地产股下一阶段的表现，多位基金经理在接受中国证券报采访时均持观望态度。在他们看来，虽然房地产行业能否企稳，对于遏制当前中国经济的下滑至关重要，但在历经多年的狂飙后，房地产业内在的调整拐点已经出现，除非再度出现超预期的扶持力度，或大规模放松流动性，否则，房地产行业的调整趋势不会因为*策调整而改变。有鉴于此，基金经理们对于地产股的投资，普遍呈谨慎态度。
超预期 难促 强反弹
有趣的是，虽然历经了整整七天国庆假期的消化，但央行对个人房贷*策的显著调整，却似乎并没有引起基金经理们足够的兴趣。在节后获得的诸多基金公司观点中，鲜有提及个人房贷*策变化的影响，关注点依旧聚焦在 沪港通 以及*工概念股等热门板块上。
当然，这并不意味着基金经理们并不重视房地产行业。上海某基金公司研究总监就向强调，虽然中国经济正在转型，但房地产行业由于体量庞大，目前仍是左右中国经济方向的重要力量，如果房地产行业下跌速度过快，势必会拖累中国经济再下一个台阶，不利于实现 稳增长 。
该研究总监还表示，今年以来，房地产一直是他们观察的重点，因为这将直接影响到对中国经济趋势的判断，对A股投资决策有着至关重要的影响。他认为，目前主要通过逐步取消此前对需求端的限制性*策来刺激房地产，但在多年的飙涨后，目前的高房价已经显著抑制了刚性需求的增长，仅仅意图通过 松绑 *策来提升需求，恐怕只能收一时之效，对改变房地产的趋势性下滑并无太大帮助。
有基金经理认为，此次变更对首套房的认定，并提高贷款利率折扣幅度，确实超出了市场的预期，这表明了为楼市 托底 的心态。 这从另一个侧面表明，三季度以来，中国宏观经济的情况可能比想象中的要疲弱，楼市如果在这个时候 掉链子 ，就会让经济 稳增长 的目标无法实现。 该基金经理说， 不过，即便出台了这样一个可以称之为 强刺激 的*策，也很难改变房地产下滑的趋势。房地产上涨到目前位置，除了经济高速增长的带动外，还有一个重要因素，在于2009年以来流动性的大幅度宽松，但现在这两个重要因素都在改变。从这个角度来判断，*策变化或许会给地产股带来短暂的套利空间，但并不足以构成中期的投资机会。
新经济 仍是主旋律
出于对房地产行业中期调整的预期，虽然*策刺激带来短期利好，但许多基金经理并无意加仓地产股。与此同时，尽管众多代表转型方向的新兴产业板块估值高企，被视为出现 泡沫 ，但许多基金经理却依旧痴迷于此。
万家基金表示，近两年的A股是新经济的牛市，很多小股票都出现了一定的泡沫，但在转型初期这类领域的泡沫化是良性的，而如何在投资过程中拿捏泡沫的度确实有一定难度。但是现在来看，实际上可以通过活络资本市场，尤其是创业板和新三板为代表的资本市场来撬动和鼓励民间投资。本轮创业板以及其他中小票的大幅上涨，创造了不少的千万富翁，而这部分资金今后的去处可能也是未来的产业方向。所以，在转型的初期，这类领域的泡沫化对于各方都是多赢。
万家基金进一步表示，回顾细分板块的表现，过去一年多来表现比较好的新兴板块主要集中在以下4个领域：制造业(不包括汽车)、互联领域、泛汽车行业以及新能源(包括节能等)行业。当然，除上述主要具体方向，还包括生物医疗、智慧医疗、食品安全和国企改革等细分领域。根据wind的统计，上述重点4个领域凡是和这些概念相关的股票都算进去，总市值大概低于全部A股的一半，年初以来总市值加权涨幅超过三成，这显然已经是新经济的牛市。